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宅地建物取引業とは | 宅地建物取引業免許を受けるための要件 | 宅地建物取引業の法人化で特に注意すべき点 | 不動産特定共同事業
宅地建物取引業とは、「宅地若しくは建物の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換も若しくは賃借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うもの」と規定されています。
すなわち、免許を要する宅地建物取引業とは、不特定多数の人を相手方として宅地建物に関して反復又は継続して行い、社会通念上、事業の遂行とみることができる程度の業行為をいいます。
なお、不動産賃貸業（貸家貸室業等）、不動産管理業（メンテナンス業等）、家賃徴収代行などの事業は、宅地建物取引業法の規定外となります。
事務所の要件
①本店所在地
宅地建物取引業を行うためには、登記上の本店所在地が主たる事務所である必要があります。
②他社との同居
事務所については、他の法人や個人の事務所との混在や、居住場所との混在は免許を受けることができません。
ただし、他の法人や個人の事務所が同一の部屋（フロアー）に入居している場合で
①入口部分から申請者の事務所に他の事務所を通らずに行け、
②他業者と固定式パーテーションなどで明確に区切られており、
③事務所としての形態が整えられ、かつ、事務所として使用する場合は差し支えありません。
また、居住場所の一部を事務所として使用する場合は、
①玄関部分から事務所へ他の部屋を通らずに行くことができ、
②生活部分を壁などで明確に区切られており、
③その部屋が事務所としての形態が整えられ、かつ、事務所として使用する場合は差し支えありません。
専任取引主任者及び代表者の専従性と常勤性
①宅建業法上の規制
それぞれの事務所には、宅建業に従事する者5名について1名以上の、有効な取引主任者証を持つ宅地建物取引主任者を専任として設置することが義務付けられています。
専任の取引主任者には専任性が求められます。
専任性の要件は、常勤性と専従性の二つがあります。
常勤性とは、当該事務所に常勤しているかどうかということで、専従性とは、宅地建物取引業に専ら従事する状態にあるかどうかということです。
専任の取引主任者が他の職業を兼務する場合は、基本的には禁止されます。
しかし、宅地建物取引業以外の業務に従事し、又は申請者以外の法人等に勤務する場合であっても、取引主任者として顧客の依頼などに常に対応できるかどうかが専任性の判断となります。
実際には、個々の専任性の判断は実態を踏まえ行われることとなります。
専任取引主任者が他の法人の役員であるが、他の法人では非常勤の場合は専任性、常勤性ともに満たされていることになるので差し支えありません。
②常勤性の確認
代表者及び専任取引主任者の常勤性を確認するものとして、健康保険被保険者証、健康保険・厚生年金保険標準報酬月額決定通知書、住民税特別徴収税額通知書（特別徴収義務者用）等の提示を求められますので、これらの手続は事前に済ませておく必要があります。
③代表者の要件
免許申請の代表者（代表取締役）は、契約締結などの代表権行使にあたり基本的に事務所に常駐しなければならず、これができない状況のときは、代表権行使を委任した使用人を指定する必要があります。
代表者（代表取締役）と専任取引主任者の兼任は可能ですが、他の法人で役員であったり、従業員である場合は、他社では非常勤であることの証明や出向の証明を申請書に添付することになります。
代表者（代表取締役）や専任取引主任者が、他の法人の代表者である場合は、複数代表などの措置も必要になる場合があります。
なお、特例として同一建物内での複数会社の代表を兼ねられている場合のみ代表権行使に支障はないとみなされます。
申請者の欠格事由
宅地建物取引業の免許を受けるには、①成年被後見人、保佐人又は破産者で復権を得ない者、②免許を取り消されて5年を経過しない者、③禁固以上の刑に処せられ、その刑の執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者、④暴力団員による不当な行為の防止に関する法律に違反、暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯し、罰金刑に処せられ、その刑の執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者等（一部省略）でないことが必要です。
なお、法人で許可を受ける場合、常勤、非常勤を問わず、役員全員についてこれらの要件に該当しないことが必要です。
営業保証金の供託又は保証協会への加入
宅地建物取引業を開始するには、営業保証金を供託するか、あるいは保証協会へ加入する必要があります。
①営業保証金を供託する場合
営業保証金を供託する場合、本店所在地を管轄する供託所に、本店にあっては1,000万円、支店、営業所等の従たる事務所にあっては1店舗につき500万円の供託をしなければなりません。
②保証協会へ加入する場合
保証協会へ加入する場合は、社団法人全国宅地建物取引業保証協会又は社団法人不動産保証協会のどちらかに加入し、弁済業務保証金分担金を本店にあっては60万円、支店、営業所等の従たる事務所にあっては1店舗につき30万円を納めなければなりません。
宅地建物取引業免許を受けるための要件についてのご相談はこちら
個人事業で免許を有しており、法人化により個人免許から法人免許に切り替えを希望される場合には、法人免許の新規申請と個人免許の廃業届を同時に提出することになります。
この場合、申請書を提出した日に個人事業の免許が失効され、法人の免許を受けるまでの期間中は業務を行うことができなくなります。
ただし、以下の条件を満たすときに限り特例として個人の免許を維持したまま法人として新規申請を受け付けることとされています。
なお、免許番号については免許の主体（個人、法人）が変わるため、継続はできません。
① 法人設立後6か月以内であり、宅地建物取引業を営むために設立させた法人であること
② 個人免許と代表者、専任取引主任者が同一人であること
③ 事務所の所在が同一場所であること
④ 法人免許後に直ちに個人免許を廃業する旨の誓約がなされていること（誓約書を添付）
不動産特定共同事業とは
組合契約・匿名組合契約等によって投資家から資金を集めて現物不動産に関する取引（売買、交換又は賃貸）を営み、その収益を投資家に分配することを約する契約が不動産特定共同事業契約と定義され、①不動産特定共同事業契約を締結し、当該契約に基づき営まれる不動産取引から生ずる収益又は利益の分配を行う行為を業として行う行為（1号事業）、及び②不動産特定共同事業契約の締結の代理又は媒介をする行為を業として行う行為（2号事業）が不動産特定共同事業と定義されています。
不動産特定共同事業許可を受けるための要件
①欠格事由
①法人であること
②宅地建物取引業法の免許法人であること
③許可の取消の処分を受けてから5年を経過していないものではないこと
④許可の取消の処分に係る聴聞の通知があった日から、取消し処分又は処分しない旨の決定があった日までに、廃業の届出をした法人で、廃業の届出の日から5年を経過しないものではないこと
⑤宅地建物取引業法・出資法等により、罰金の刑に処せられ、その刑の執行が終わってから5年を経過していないこと等ではないこと
⑥役員又は政令で定める使用人が成年被後見人・破産者等ではないこと
②許可の基準
①資本又は出資の額が、以下の額を満たすこと
・契約締結法人 1億円
・代理・媒介法人 2000万円
・子会社ＳＰＣ 2000万円
②資産の合計額から、負債の合計額を控除した額が資本又は出資の額の100分の90に相当する額を満たすものであること
③役員又は政令で定める使用人等が、許可申請前5年以内に、不動産特定共同事業に関し不正又は著しく不当な行為をしていないこと
④事務所毎に業務管理者を設置すること
⑤約款が政令で定める基準に適合すること
⑥不動産特定共同事業を適確に遂行するに足りる財産的基礎及び人的構成を有すること
平成25年改正の概要
①特例事業
本改正は、SPCを利用した倒産隔離型の不動産特定共同事業を可能とすることを目的としており、特例事業の要件を満たすことを条件に、届出によりSPCに1号事業に該当する行為を行わせることができるようにするとともに、特例事業を行うことを届け出た者（特例事業者）の委託を受けて不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引に係る業務を行う行為（3号事業）及び特例事業者が当事者である不動産特定共同事業契約の締結の代理・媒介をする行為（4号事業）が新たに不動産特定共同事業の範囲に追加され、規制の対象となりました。
②宅建業法上の規制
本改正に伴い、宅建業法も併せて改正され、特例事業者はみなし宅建業者として宅建業法の規定の一部の適用を受けることになります。免許に関する規定、取引主任者の設置義務等については適用されないものの、営業保証金の供託義務等については特例事業者にも適用されることになります。